兵庫プロメイン相続サポートセンターブログ STAFF BLOG

こんにちは！ 

兵庫プロメイン相続サポートセンターです！

 

今回は、被相続人が居住していた家屋敷地（空き家）を相続した場合の、譲渡所得控除の特例について、実際に相談いただいたお話です。

 

相談者は、空き家となっている実家の土地家屋を相続しました。

実家は昭和５６年５月３１日以前に建てられた旧耐震基準の木造建築物で、老朽化も進み、再利用するにはちょっと厳しい建物です。

相談者は売却を検討していましたが、相続したのは先祖代々の土地であったため、売却するとかなりの譲渡所得税が発生してしまいます。

 

相談者は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁HP）

をお調べになっていました。

 

この特例は、譲渡所得から３，０００万円を控除することができる特例ですが、相続したすべての空き家に使えるわけではありません。

相続発生時点で、被相続人がその空き家となった家屋に居住していたことが大前提となります。

 

しかし、相談者の被相続人は介護施設に入所されていたため、相続発生時点で自宅には居住していませんでした。

 

さらに相談者は 、「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」（国税庁HP）　

もご自身でお調べになっており、 

・被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続きその家屋がその被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと

・被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前までその家屋が事業の用、貸付けの用または被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがない

相続した空き家がこれらの要件に当てはまることを確認されていました。

※相談者はハウスプロメインの「るすたく管理」を依頼いただいていたので、空き家管理契約書と定期報告書をもって、この要件を満たしていることを証明することができました。

 

相談者の調べにより、相続した空き家は特例の対象となる「被相続人居住用家屋と敷地」に該当することがわかりました。

 

しかし、特例を適用するための要件として、家屋は耐震基準を満たすよう耐震補強工事を行うか、取り壊して更地にしてから売る必要があり、いずれにしても先に費用を捻出しなければならず、足踏みされている状況でした。

 

そこで、当サポートセンターを運営するハウスプロメインへの相談となったわけですが・・・・

 

すぐに解決しました。

 

実はこの特例、令和６年１月１日以降の譲渡においては以下のように適用条件が追加されていたのです。

 

（ハ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。

 

令和６年１月１日以降の譲渡については、家屋付きで土地を売却し、買主に家屋を取り壊してもらう場合でも控除特例が適用できるようになりました。

 

売買契約書に

①売主が空き家控除特例を使うこと

②建物解体工事を完了させて必要な書類を売主へ交付すること

③買主が期限までに建物解体工事を完了できなかった場合の取り決め

を記載し、売主のリスクを解消することで無事に契約へと至りました。

 

 

ご自身で調べられる相談者の姿勢は素晴らしいですが、やはり最後はファクトチェックも兼ねて専門家へ相談、確認をすることが大事ですね。

 

 

 

次世代のために今からできることがあります。

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また、当センターは不動産資産コンサルティングを本業とした株式会社ハウスプロメインにて運営されております。

不動産取得のアドバイスとその後の事業経営と管理も含めた相続コンサルティングも可能です！